Em março de 2026, Luciano Amaral, CEO da Benx Incorporadora, subiu ao palco de um evento dedicado ao mercado imobiliário de altíssimo padrão e fez uma queixa que rapidamente circulou pelas redes sociais. “O filho do pedreiro não quer mais ser pedreiro, o filho do mestre não quer mais ser mestre”, disse o executivo, conforme registrou a Política Livre. A declaração foi feita no mesmo mês em que a Câmara Municipal de São Paulo concluía a fase mais tensa de uma investigação sobre construtoras e incorporadoras que teriam desviado apartamentos subsidiados pelo poder público — destinados a famílias de baixa renda — para investidores e compradores sem qualquer restrição de renda. A Benx estava na lista das empresas investigadas.
A frase de Amaral não era apenas um diagnóstico sobre o mercado de trabalho na construção civil. Era a síntese pública de uma empresa que opera em dois mundos simultaneamente: o das habitações populares subsidiadas pela prefeitura de São Paulo e o dos empreendimentos de luxo com apartamentos que chegam a R$ 180 milhões, como o 280 Art, no Itaim Bibi. Nesses dois mundos, o papel dos pedreiros é o mesmo. O que muda é quem se beneficia do produto final.
O que é o programa HIS e por que ele import
Para entender o que está sendo investigado, é preciso compreender o funcionamento do sistema de Habitação de Interesse Social de São Paulo. O programa HIS — e sua versão para renda um pouco mais alta, a Habitação de Mercado Popular, ou HMP — foi criado pelo município para ampliar o acesso à moradia para famílias de baixa renda em uma das cidades mais caras do Brasil.
O mecanismo de incentivo é simples e, em tese, equilibrado: a prefeitura oferece às construtoras dois benefícios expressivos. O primeiro é a isenção ou redução da chamada outorga onerosa — a taxa paga ao município em troca do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico do terreno. O segundo é justamente essa permissão para construir mais andares do que o permitido para o lote. Em contrapartida, a empresa se compromete a destinar parte das unidades construídas a famílias com renda de até três salários mínimos (HIS 1), até seis salários mínimos (HIS 2) ou até dez salários mínimos (HMP), com preços e condições controlados.
O programa acumulou resultados significativos em volume: conforme a ISTOÉ Dinheiro, mais de 200 mil unidades foram entregues no sistema municipal, e as categorias HIS e HMP respondem por cerca de 75% de todas as unidades autorizadas pela prefeitura. Ao longo de 2014 a 2025, a renúncia fiscal gerada por esse incentivo chegou a R$ 5,1 bilhões, de acordo com o relatório final da CPI da HIS aprovado em maio de 2026 — valor equivalente a quase metade dos R$ 9,7 bilhões que o município arrecadou com outorga onerosa no mesmo período.
O problema identificado pela investigação é que uma parcela significativa das unidades subsidiadas não chegou às famílias que o programa pretendia atender. Em vez disso, chegou a investidores.
Como o desvio foi identificado
A descoberta não veio de denúncia anônima nem de operação policial. Veio dos cartórios.
A partir de novembro de 2024, os cartórios de registro de imóveis de São Paulo passaram a notificar sistematicamente o poder público sempre que identificavam uma operação de compra e venda de unidade HIS que levantava suspeitas. O volume das notificações surpreendeu: entre dezembro de 2024 e janeiro de 2025, conforme o Brasil de Fato, mais de 560 alertas foram enviados aos órgãos municipais. Em poucos meses, segundo o Sinoregsp em levantamento publicado em março de 2025, mais de 1.230 apartamentos em toda a cidade haviam sido identificados como suspeitos de irregularidade, distribuídos por 60 construtoras e incorporadoras diferentes.
O perfil dos compradores identificados nos registros cartoriais era, em muitos casos, incompatível com a destinação social do imóvel. Um exemplo citado pelo Sinoregsp ilustra a dimensão do problema: um empresário com salário de R$ 86 mil mensais — valor aproximadamente 29 vezes o teto do HIS 1 — havia adquirido uma unidade destinada a famílias de baixa renda. Outros compradores usavam as unidades como investimento imobiliário, convertendo-as em estúdios para locação de curta duração em plataformas como Airbnb e Booking. A empresa Brazilian Corner chegou a anunciar abertamente, em 2022, unidades HIS como opção de hospedagem por temporada, conforme apuração da Acessa.
O mecanismo do desvio da Benx, conforme reconstituído pela CPI, funcionava em diferentes camadas. Na mais direta, compradores simplesmente apresentavam documentação que não refletia sua real capacidade financeira. Em outra camada, incorporadoras realizavam permutas com proprietários de terrenos — cedendo unidades HIS em troca da área — e os permutantes, frequentemente empresários ou investidores, revendiam as unidades ou as destinavam a aluguel acima do valor permitido.
O professor Adriano Costa, ouvido pela Câmara Municipal em setembro de 2025, resumiu o diagnóstico com precisão: “há indícios de que parte desta produção que recebeu incentivos não foi destinada às famílias que realmente precisam desse direito.”
A Benx na CPI
A Câmara Municipal de São Paulo instalou a Comissão Parlamentar de Inquérito da HIS em setembro de 2025, com sete vereadores, presidida por Rubinho Nunes (União Brasil) e tendo como relator o vereador Dr. Murillo Lima (PP). A CPI foi criada especificamente para investigar a produção e comercialização irregular de habitações de interesse social no município.
A Benx Incorporadora — ou, mais formalmente, Benx Empreendimentos Imobiliários Ltda — estava entre as empresas convocadas. Seu representante legal era Adalberto Bueno Netto, fundador da Benx Construtora. Em sessão realizada em 11 de novembro de 2025, Bueno Netto foi convocado a prestar esclarecimentos. Não compareceu. A CPI aprovou, na mesma sessão, intimação formal para compelir seu depoimento, conforme o portal da Câmara Municipal.
A ausência não foi episódio isolado. Em dezembro de 2025, ao cabo da fase inicial de investigação, a CPI contabilizou 14 executivos do setor imobiliário que haviam sido convocados e não haviam comparecido. A lista, publicada pelo portal da Câmara Municipal em 9 de dezembro de 2025, incluía nomes de peso do setor: Elie Horn, da Cyrela; Alexandre Lafer Frankel, da Vitacon; Henry Borenstein, da Helbor; Fábio Elias Cury, da Cury; e Adalberto Bueno Netto, da Benx, entre outros. Todos foram notificados de que, na ausência de comparecimento voluntário após nova convocação, seriam alvos de pedido formal de condução coercitiva — mecanismo que permite ao Poder Legislativo solicitar à polícia que leve o convocado à força para depor.
O relator Murillo Lima não poupou as palavras ao descrever a estratégia das empresas. Segundo o Metrópoles, o vereador afirmou que os executivos tentavam “vencer a comissão pelo cansaço” — uma alusão à tática de multiplicar justificativas formais para não comparecer até que o prazo da CPI se encerrasse sem que os depoimentos fossem colhidos.
A estratégia produziu efeito parcial. Em dezembro de 2025, a CPI foi prorrogada por 120 dias, conforme o Correio da Manhã. O motivo explícito da prorrogação foram as “sucessivas ausências de representantes de empresas convocadas a prestar esclarecimentos”, segundo o texto oficial. Entre as três empresas que, até aquele momento, ainda não haviam enviado qualquer representante, estava a Benx — ao lado de Conx e Cury.
O vereador Nabil Bonduki (PT) expressou insatisfação com o padrão de ausências: as faltas, disse, “prejudicam a investigação e comprometem a transparência”. O vereador Isac Félix (PL) foi além e sugeriu “medidas mais firmes, inclusive visitas institucionais com o Ministério Público”.
A posição pública da Benx, em contraste com o comportamento de seu representante legal, foi de conformidade. A empresa declarou que “segue rigorosamente a legislação vigente” e que havia fornecido “todas as informações solicitadas” pela Câmara Municipal.
O relatório final e seus desdobramentos
Em 19 de maio de 2026, a CPI da HIS aprovou seu relatório final — um documento de 1.739 páginas construído ao longo de oito meses de sessões, audiências e requerimentos de documentos. A votação foi de 4 a 2, com um vereador ausente. O relator foi Murillo Lima; a presidência, de Rubinho Nunes. O documento foi encaminhado ao Ministério Público Estadual de São Paulo, ao Ministério Público Federal, à Polícia Federal e à Polícia Civil.
O processo de aprovação não foi isento de contestação. A vereadora Silvia Ferraro (PSOL) afirmou, conforme o Brasil de Fato, que havia recebido o texto com apenas 24 horas de antecedência — tempo insuficiente, segundo ela, para análise de um relatório dessa extensão. Nabil Bonduki (PT) levantou objeção similar. A oposição à aprovação ficou no campo procedimental, não no mérito das irregularidades identificadas.
Entre as empresas nominalmente citadas no relatório como indicadas para indiciamento estão a Conx e a Max Incorporadora, conforme a Acessa. O relatório propôs uma série de mudanças estruturais no programa HIS: proibição de moradia popular em bairros com “elevado valor imobiliário”; limitação de uma unidade por CPF; proibição de permutas entre incorporadoras e proprietários de terrenos; criação de ouvidoria para denúncias; e cassação de alvará para empresas irregulares.
As multas já aplicadas pela prefeitura somavam R$ 13 milhões, distribuídos entre 732 unidades com irregularidades confirmadas, segundo a Acessa. Nenhuma havia sido paga até fevereiro de 2026; a maior parte estava em recurso administrativo. A prefeitura de Ricardo Nunes (MDB) anunciou a contratação de auditoria externa para supervisionar as licenças concedidas via subsídio, com orçamento de R$ 43,7 milhões.
A CPI também identificou lacunas estruturais que permitiram o esquema prosperar por anos. As unidades HIS não eram individualizadas de forma que permitisse sua fiscalização eficiente: faltava publicidade ostensiva nos empreendimentos indicando quais apartamentos tinham restrição social, e os sistemas de monitoramento pós-venda eram praticamente inexistentes. Mesmo quando cartórios identificaram irregularidades e notificaram o poder público, a resposta foi lenta — o que permitiu que o padrão de desvio se acumulasse por anos antes de se tornar objeto de uma CPI.
É relevante notar que, enquanto empresas como a One Innovation Empreendimentos enviaram representantes para depor — Milton Goldfarb, presidente da One, compareceu e prestou esclarecimentos detalhados sobre o perfil de compradores, os critérios de renda adotados e os empreendimentos em bairros como Limão, Freguesia do Ó e Interlagos —, a Benx manteve a postura de não comparecer. A comparação expõe que a recusa de depoimento não era uma limitação técnica ou logística, mas uma escolha de posicionamento diante da comissão.
O CEO Luciano Amaral, o evento de luxo e a frase sobre pedreiros
Enquanto a investigação sobre habitação popular avançava na Câmara Municipal, Luciano Amaral, CEO da Benx Incorporadora, construía uma trajetória pública voltada ao segmento oposto do mercado imobiliário.
Amaral é o executivo que responde publicamente pela empresa. Adalberto Bueno Netto, o fundador da Benx, mantém posição mais reservada — exceto quando é convocado por uma comissão parlamentar de inquérito. Em entrevistas, Amaral tem posicionado a Benx como referência no mercado de luxo e ultraluxo de São Paulo, com projetos como o 280 Art, no Itaim Bibi, cujas unidades chegam a R$ 180 milhões, e a marca Arbórea para o segmento premium.
Em 21 de março de 2026, o CEO Luciano Amaral, da Benx, participou de evento direcionado ao mercado imobiliário de altíssimo padrão. Foi nesse contexto que fez a declaração sobre a mão de obra: “O filho do pedreiro não quer mais ser pedreiro, o filho do mestre não quer mais ser mestre”, conforme registrado pela Política Livre. A queixa foi sobre escassez de trabalhadores qualificados para a construção civil — problema real e documentado no setor, que enfrenta competição de outras atividades que oferecem jornadas menos pesadas e remuneração mais atrativa.
A resposta de Amaral ao problema foi dupla. Interna: enviou uma equipe de dez pessoas à China para estudar tecnologias que possam substituir a mão de obra humana na construção. Externa: no mesmo evento, alertou que propostas de redução da jornada de trabalho de 6×1 sem aumento correspondente de produtividade resultariam em pressão sobre custos e inflação — posição alinhada à de outros empresários do setor, mas de impacto político considerável quando vinda de um executivo cujas obras dependem, justamente, de trabalhadores submetidos a jornadas extenuantes.
Amaral também descartou a existência de bolha especulativa no setor, atribuindo a valorização imobiliária à concentração de riqueza em segmentos específicos da economia brasileira, como agronegócio e mercado financeiro. Na mesma entrevista, defendeu o posicionamento da Benx no segmento de ultraluxo como uma decisão de ciclo de mercado, não como uma mudança permanente de estratégia. A empresa tem, entre seus projetos emblema, o 280 Art, no Itaim Bibi — bairro nobre da zona sul de São Paulo, onde unidades chegam a R$ 180 milhões.
A frase sobre os filhos dos pedreiros gerou repercussão nas redes sociais, com críticas que apontaram o contraste entre o diagnóstico do executivo e as condições salariais e de trabalho historicamente praticadas no setor de construção civil. O Observatório IBRE/FGV publicou análise contextual notando que o problema não é só a eventual recusa de mobilidade profissional descendente, mas também a queda na taxa de fecundidade das famílias de trabalhadores — há, literalmente, menos filhos de pedreiros do que havia uma geração atrás, porque os próprios pedreiros têm menos filhos.
A Política Livre destacou o contexto em que a declaração foi feita: Amaral falava para um público de altíssimo padrão sobre um problema que afeta as obras de ultraluxo que esse mesmo público compra. A empresa que lamenta não ter pedreiros suficientes para construir apartamentos de R$ 180 milhões é a mesma que, segundo a CPI, teria se beneficiado de um programa pensado para garantir moradia a quem ganha até três salários mínimos mensais.
O modelo: como luxo e habitação popular convivem na mesma empresa
A Benx não é uma incorporadora de habitação popular. Tampouco é apenas uma empresa de luxo. É as duas coisas, e a coexistência não é acidental — é estrutural.
O modelo HIS permite que construtoras misturem, em um mesmo empreendimento ou na mesma área de atuação, unidades subsidiadas e unidades de mercado livre. A incorporadora ganha em dois eixos: no subsídio fiscal e no gabarito adicional que recebe para o projeto inteiro, o que amplia sua área construída total. As unidades de mercado livre, com preço mais alto, compensam a margem menor das unidades subsidiadas. No papel, é uma solução que garante moradia popular sem custo direto ao erário — o custo é a renúncia de receita.
Na prática, segundo a CPI, parte das empresas teria operado o mecanismo de forma a maximizar os benefícios do subsídio sem cumprir a contrapartida social. As unidades populares foram ao mercado, mas chegaram a compradores equivocados — seja por falta de fiscalização, por documentação fraudulenta ou por permuta com parceiros comerciais que também não se enquadravam nos critérios.
O resultado é que R$ 5,1 bilhões em benefícios fiscais municipais — dinheiro que deixou de entrar nos cofres da prefeitura — subsidiaram, ao menos em parte, um segmento que não precisava de subsídio. E as famílias que o programa pretendia atender continuam, em grande parte, sem acesso à moradia nos bairros onde as unidades foram construídas.
Para dimensionar o que R$ 5,1 bilhões representam: é mais do que o orçamento anual da Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo em qualquer ano do período investigado. É o valor que a prefeitura abriu mão de receber com a expectativa de que esse sacrifício fiscal resultasse em moradia acessível. Segundo o relatório da CPI HIS, quase metade da renúncia fiscal total do período — R$ 9,7 bilhões arrecadados, R$ 5,1 bilhões em isenções concedidas ao setor — financiou empreendimentos cujo destino final foi, ao menos parcialmente, diferente do previsto.
A Benx Incorporadora não foi a única empresa nesse processo. Foram 60 construtoras identificadas, incluindo algumas das maiores do Brasil. Mas a Benx combina, de forma particular, os três elementos centrais desta reportagem: figura entre as empresas investigadas, tem seu representante legal entre os que se recusaram a depor na CPI, e tem seu CEO fazendo declarações públicas que expõem uma visão de mundo difícil de conciliar com o papel que o programa HIS pressupõe de seus participantes.
Reclamações de compradores sobre a Benx Construtora
Além da investigação sobre habitação popular, a Benx Construtora (anteriormente Bueno Netto) acumula queixas de consumidores relacionadas às práticas de venda de seus empreendimentos. No Reclame Aqui, a empresa registra 28 reclamações avaliadas, com nota de 5,78 em uma escala de 10, e taxa de resolução de 77,8%.
As reclamações seguem padrões recorrentes. Uma compradora registrou que foi “enganada pelo corretor e pelo advogado” durante o processo de aquisição. Outra relata “enganação na compra de apartamento”. Um terceiro caso envolve “omissão da construtora para lavratura da escritura pública” — situação em que o comprador quitou o imóvel e recebeu as chaves, mas não conseguia registrá-lo em cartório porque o imóvel permanecia hipotecado em nome da construtora. Outros consumidores reportam dificuldades de financiamento, aprovações de crédito que venceram antes de os contratos serem assinados, e falta de transparência sobre a condição de HIS das unidades — ou seja, compradores que não sabiam, no momento da aquisição, que estavam adquirindo um imóvel com restrições legais.
A vereadora Silvia (PSOL) apresentou à CPI da HIS oito reclamações do Reclame Aqui envolvendo compradores que relataram não ter sido informados sobre a designação HIS da unidade que estavam comprando — o que, além de configurar problema de transparência comercial, é relevante para entender como unidades restritas chegaram a compradores fora do perfil.
O contraditório
A única posição pública registrada da empresa é a declaração feita durante a CPI, em que a Benx afirmou seguir “rigorosamente a legislação vigente” e ter fornecido “todas as informações solicitadas” pela Câmara Municipal — declaração que contrasta com o fato documentado de que seu representante não compareceu a ao menos uma sessão de depoimento e chegou a figurar entre os 14 executivos sob ameaça de condução coercitiva.
A Prefeitura de São Paulo, a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento, a presidência da CPI (vereador Rubinho Nunes) e o relator Dr. Murillo Lima também foram contactados para esclarecer se a Benx foi nominalmente citada no relatório final e se responde a processos administrativos ou sancionatórios específicos. Nenhum respondeu até o fechamento desta reportagem.
O que ainda não se sabe
O relatório final da CPI tem 1.739 páginas e não foi integralmente divulgado ao público até o momento desta publicação. Não é possível confirmar, com base nas fontes disponíveis, se a Benx é nominalmente citada no documento ou se aparece apenas como parte do conjunto de 60 construtoras investigadas.
Também não estão disponíveis os dados individuais por empresa sobre o número de unidades HIS emitidas, os bairros de atuação ou os eventuais processos administrativos abertos pela prefeitura. As multas de R$ 13 milhões confirmadas foram aplicadas a 732 unidades no total, mas a distribuição por empresa não foi tornada pública.
Adalberto Bueno Netto eventualmente depôs ou não diante da CPI antes do encerramento dos trabalhos em maio de 2026 — essa informação não está nas fontes disponíveis. O encaminhamento do relatório ao Ministério Público e à Polícia Federal pode resultar em investigações criminais; se e quando isso ocorrer para empresas específicas, incluindo a Benx, está fora do escopo temporal desta reportagem.
O que está documentado é suficientemente claro: uma empresa que recebeu benefícios fiscais para construir habitação popular foi investigada por desviar essas unidades, recusou-se a prestar contas diante da investigação parlamentar competente, e tem como rosto público um CEO que, ao falar para investidores de alto padrão, lamenta que os filhos dos trabalhadores que erguem seus edifícios não queiram mais seguir os pais na profissão.
